Die Entscheidung:

Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks mit der postalischen Lagebezeichnung B.-straße auf dem Stadtgebiet der Beklagten. Er wendet sich gegen eine dem Beigeladenen erteilte Baugenehmigung zur Erweiterung seiner Facharztpraxis für Psychiatrie und Psychotherapie mit dem Behandlungsschwerpunkt der Substitution bei Opioidabhängigkeit auf dem Nachbargrundstück B.-straße (im Folgenden: Vorhabengrundstück).

Das Grundstück des Klägers und das Vorhabengrundstück befinden sich im räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. N02, der für die Grundstücke u. a. ein Allgemeines Wohngebiet in geschlossener Bauweise festsetzt. Das Vorhabengrundstück ist mit einem fünfgeschossigen Gebäude zuzüglich eines Dachgeschosses und eines Spitzbodens bebaut, wobei das erste bis dritte Obergeschoss sowie das Dachgeschoss und der Spitzboden in insgesamt vier Wohneinheiten zu Wohnzwecken genutzt werden. 

Am 3. Juli 2012 erteilte die Beklagte dem Beigeladenen nach entsprechender Verpflichtung durch das rechtskräftige Urteil des Gerichts vom 2. März 2011 (8 K 2268/10) eine Baugenehmigung zur Nutzung des Untergeschosses des Gebäudes auf dem Vorhabengrundstück als Facharztpraxis für Psychiatrie und Psychotherapie mit dem Behandlungsschwerpunkt der Substitution und einer Behandlung von bis zu 100 Patienten täglich. Die Baugenehmigung sieht hierfür folgende Betriebszeiten vor: Werktags von 8.30 Uhr bis 12.00 Uhr und sonn- und feiertags von 9.30 Uhr bis 12.00 Uhr. Der Zugang zu den Praxisräumlichkeiten erfolgt über einen vom Eingang zu den Wohneinheiten getrennten Nebeneingang. Die Baugenehmigung wurde zuletzt bis zum 3. Juli 2024 verlängert. Der Beigeladene beantragte am 17. Juni 2024 erneut ihre Verlängerung. Er nahm die Nutzung des Unter- und Erdgeschosses des Gebäudes zu Praxiszwecken erstmals am 7. August 2024 auf.

Im April bzw. in überarbeiteter Form am 23. September 2024 stellte der Beigeladene einen Antrag auf Erweiterung der Praxisräumlichkeiten (Nutzungsänderung für das Erdgeschoss von einer Wohnnutzung in eine Nutzung als Arztpraxis). Zugleich beantragte er die Erhöhung der Anzahl der Patienten auf bis zu 265 Personen täglich.

Am 6. Januar 2025 erteilte die Beklagte die beantragte Baugenehmigung. Hinsichtlich der Betriebszeiten enthält Ziffer 2 der Nebenbestimmungen bzw. Hinweise zur Baugenehmigung folgende Angaben: „Die Öffnungszeiten der Praxis für Patienten werden gemäß Betriebsbeschreibung werktags von 8.15 bis 12.15 Uhr und 16:00 bis 19:00 Uhr sowie samstags, sonntags und feiertags von 9.30 Uhr bis 12.15 Uhr und 19:00 bis 20:00 Uhr festgelegt.“ Die zur Baugenehmigung gehörende Betriebsbeschreibung sieht jene Betriebszeiten als Kernzeiten für die Substitutionsbehandlung vor und daneben folgende allgemeine Öffnungszeiten: „Montag bis Freitag von 8.15 Uhr bis spätestens 19.00 Uhr (mit einer zwischenzeitlichen Schließung von etwa zwei Stunden zu variabler Zeit etwa von 14.00 Uhr bis 16.00 Uhr)“. Behandlungen, die keine Substitution darstellten, erfolgten montags bis freitags von 12.15 Uhr bis 16.00 Uhr. Ziffer 4 der Nebenbestimmungen bzw. Hinweise zur Baugenehmigung weist darauf hin, dass die Praxis über einen Patientenstamm von bis zu 265 Personen verfüge. Die Betriebsbeschreibung sieht vor, dass von jenen 265 Personen, die täglich zu der von zwei bis drei Fachärzten durchgeführten Substitutionsbehandlung in der Praxis erscheinen könnten, rund 113 Personen zusätzlich durchschnittlich einmal wöchentlich und jeweils höchstens für eine halbe Stunde durch insgesamt fünf Fachkräfte psychosozial betreut würden. Hinsichtlich des Betriebsablaufs ist dargelegt, dass morgens bei Praxisöffnung durchschnittlich zehn Personen eingelassen würden; alle weiteren Patienten verteilten sich weitgehend gleichmäßig über die genannten Öffnungszeiten. Der technische Vorgang der Dosierung des in der Regel flüssigen Substituts erfolge mittels eines arzt- bzw. mitarbeiterseitig computergesteuerten Dosierautomaten, was eine rasche Behandlungsabfolge gestatte. Ein Patientenbesuch zu m Zwecke der Substitutionsbehandlung dauere ohne weitere Leistungen etwa eine Minute; Wartezeiten entstünden nicht. Es sei in der Praxis eingeübt, die Patienten sowohl bei der Erstaufnahme als auch im weiteren Behandlungsverlauf immer wieder auf die Unerwünschtheit des Aufenthalts im Umfeld der Praxis hinzuweisen. Die Mitarbeiter überwachten kontinuierlich das räumliche Umfeld der Praxis über Sichtkontakt aus der Fensterfront im Erdgeschoss und sicherten dieses durch regelmäßige Kontrollgänge vor der Praxis und auf den Straßen und Gehwegen in Sichtweite. Nur etwa zwei Patienten erreichten die Praxis regelmäßig mit einem Pkw; Mitarbeiter reisten nicht mit dem Pkw an.

Der Kläger hat am 29. Januar 2025 Klage erhoben.

(…)

Die Klage hat Erfolg.

Sie ist zulässig, insbesondere innerhalb der einmonatigen Klagefrist erhoben worden. 

Die Klage ist auch begründet. Die zugunsten des Beigeladenen erteilte Baugenehmigung verletzt den Kläger in eigenen Rechten, vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

Bei einer Nachbarklage gegen eine Baugenehmigung kann offenbleiben, ob diese in jeder Hinsicht mit dem materiellen Recht in Einklang steht. Ein Rechtsanspruch des Nachbarn auf Aufhebung besteht nämlich nicht schon dann, wenn eine Baugenehmigung objektiv rechtswidrig ist. Hinzukommen muss, dass der Nachbar durch die rechtswidrige Baugenehmigung zugleich in eigenen Rechten verletzt wird. Dies setzt voraus, dass die Baugenehmigung gegen Rechtsnormen verstößt, die nachbarschützenden Charakter haben, und der jeweilige Nachbar auch im Hinblick auf seine Nähe zu dem Vorhaben tatsächlich in seinen eigenen Rechten, deren Schutz die Vorschriften zu dienen bestimmt sind, verletzt wird (vgl. OVG NRW, Urteil vom 30. Mai 2017 – 2 A 130/16 -, juris, Rn. 26, m. w. N.)

Ein solcher Verstoß liegt hier vor. Das Bauvorhaben verstößt gegen den Gebietserhaltungsanspruch des Klägers.

Die Festsetzung von Baugebieten durch einen Bebauungsplan hat nachbarschützende Funktion zugunsten der Grundstückseigentümer im jeweiligen Baugebiet. Dieser bauplanungsrechtliche Nachbarschutz beruht auf dem Gedanken des wechselseitigen Austauschverhältnisses. Weil und soweit der Eigentümer eines Grundstücks in dessen Ausnutzung öffentlich-rechtlichen Beschränkungen unterworfen ist, kann er deren Beachtung grundsätzlich auch im Verhältnis zum Nachbarn durchsetzen. Durch Festsetzungen eines Bebauungsplans über die Art der baulichen Nutzung werden die Planbetroffenen im Hinblick auf die Nutzung ihrer Grundstücke zu einer rechtlichen Schicksalsgemeinschaft verbunden. Die Beschränkung der Nutzungsmöglichkeiten des eigenen Grundstücks wird dadurch ausgeglichen, dass auch die anderen Grundeigentümer diesen Beschränkungen unterworfen sind. Im Rahmen dieses nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses soll daher jeder Planbetroffene im Baugebiet das Eindringen einer gebietsfremden Nutzung und damit die schleichende Umwandlung des Baugebiets unabhängig von einer konkreten Beeinträchtigung verhindern können (vgl. BVerwG, Urteil vom 29. März 2022 – 4 C 6.20 -, juris, Rn. 8, m. w. N.).

Ausgehend hiervon liegt ein Verstoß gegen den Gebietserhaltungsanspruch des Klägers vor. Das Vorhabengrundstück und das Grundstück des Klägers befinden sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. N02 der Beklagten, der für das Gebiet ein Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO) festsetzt. Bei der von dem Beigeladenen betriebenen Facharztpraxis für Psychiatrie und Psychotherapie handelt es sich – zwischen den Beteiligten insoweit unstreitig – mangels Gemeinbedarfsanlage nicht um ein Vorhaben, das als Anlage für gesundheitliche Zwecke nach § 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO im Allgemeinen Wohngebiet zulässig ist. Die Zulässigkeit des Vorhabens richtet sich vielmehr nach § 13 BauNVO.

Nach dieser Vorschrift sind für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger und solcher Gewerbetreibender, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben, in den Baugebieten nach den §§ 2 bis 4 BauNVO „Räume“ zulässig. § 13 BauNVO ist drittschützend. Die Vorschrift nimmt an der nachbarschützenden Wirkung der Gebietsfestsetzung teil, da auch sie die Art der baulichen Nutzung betrifft. Sie gewährt dem Nachbarn innerhalb des Baugebietes ein subjektives Abwehrrecht gegen unzulässige freiberufliche und vergleichbare gewerbliche Nutzungen. Zu den von § 13 BauNVO erfassten Tätigkeiten gehört auch die freie heilkundliche Tätigkeit des Beigeladenen als Facharzt für Psychiatrie und Psychotherapie. Die Beschränkung auf „Räume“ in den Gebieten nach §§ 2 bis 4 BauNVO berücksichtigt, dass die freien Berufe „wohnartig“ im Sinne von „gleichsam privat“ und deshalb mehr oder weniger in jeder Wohnung ausgeübt werden können. Mit der Begrenzung auf Räume trägt § 13 BauNVO zugleich den Anforderungen dieser Gebiete an die Wohnruhe Rechnung. Einer darüberhinausgehenden Differenzierung nach bestimmten „Anlagentypen“ freiberuflicher Berufsausübung, an die das Kriterium der Gebietsverträglichkeit der Art der Nutzung anknüpfen könnte, sind die freiberuflichen Nutzungen in Wohngebäuden (§§ 2 bis 4 BauNVO) kaum zugänglich. Das unterscheidet die freiberufliche Nutzung in „Räumen“ von „Anlagen für gesundheitliche Zwecke“, die ohne nähere Umschreibung in sämtlichen Baugebieten der §§ 2 bis 9 BauNVO allgemein oder ausnahmsweise zulässig sind, jedoch nach Größe, betrieblicher Ausrichtung, räumlichem Einzugsbereich und Immissionspotenzial von sehr unterschiedlicher Art (Krankenhäuser, Klinikzentren, Sanatorien, Unfallstationen, Untersuchungslabore, Bäder, Kurheime, Drogenhilfestationen) sein können und deshalb je nach ihrer Gebietsverträglichkeit den einzelnen Baugebieten zugeordnet werden müssen.

Die Privilegierung des § 13 BauNVO erfolgt mit Blick darauf, dass Dienstleistungen von freien Berufen ihrem Herkommen nach regelhaft in allen Wohngebieten angeboten werden und sich wohnartig ausnehmen, d. h. insbesondere keine weitergehenden Anforderungen an die Räumlichkeiten stellen.

Insoweit kennzeichnet die „Wohnartigkeit“ nicht die Art und Größe der Räume, sondern die Art der von § 13 BauNVO erfassten Berufsausübungen. Entscheidend ist, ob bei der Nutzung von „Räumen“ durch freie oder ähnliche Berufe der Charakter des Plangebiets verloren ginge.

Der Zweck der Beschränkung der freiberuflichen Nutzung auf „Räume“ liegt darin, die Prägung der Wohngebäude in den Wohngebieten durch ihre Wohnnutzung zu erhalten. Diesem Ziel dient der durch das Bundesverwaltungsgericht entwickelte Grundsatz, dass die Nutzung zu freiberuflichen oder gewerblichen Zwecken regelmäßig nicht mehr als die halbe Anzahl der Wohnungen und auch nicht mehr als die Hälfte der Wohnfläche umfassen darf. Im Einzelfall, besonders bei Gebäuden mit zahlreichen Wohnungen (z. B. Hochhäusern oder Wohnblocks), kann aus § 13 BauNVO sogar folgen, dass die Nutzung von Wohnungen für freiberufliche und ähnliche Zwecke auf wesentlich weniger als 50 % der Wohnungen oder der Wohnfläche zu beschränken ist. Unter besonderen Umständen mögen auch diese angenommenen Grenzen etwas überschritten werden können. Niemals darf jedoch die geänderte Nutzungsweise für das einzelne Gebäude prägend werden. Der spezifische Gebietscharakter muss – auch für das einzelne Gebäude – gewahrt bleiben.

Die Beschränkung der Büro- oder Praxisnutzung des freiberuflich Tätigen auf eine einzige Wohnung dient demselben Ziel. In einem Wohngebäude in einem Wohngebiet erwartet man keine Büro- oder Praxiseinheiten, die größer sind als die in dem Hause und in dem Gebiet vorhandenen Wohnungen. Büros oder Praxen, die größer als eine Wohnung sind, drängen die Wohnnutzung übermäßig zurück und lassen das Gebäude als ein gewerblich genutztes Gebäude erscheinen. Zwar trifft es zu, dass § 13 BauNVO in Wohngebieten nicht nur „kleine“ Praxen zulässt (wie § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO, nach dem nur „kleine“ Beherbergungsbetriebe zulässig sind), sondern von „Räumen“ spricht. Der Charakter eines Wohngebäudes geht aber verloren, wenn in ihm Büros oder Praxen vorhanden sind, die größer sind als die für Wohnhäuser typische Nutzungseinheit, die Wohnung. „Großbüros“ sind geeignet, den Wohnhauscharakter des Gebäudes zu beseitigen, auch wenn die 50 %-Grenze noch nicht erreicht ist. 

(…)

Als „Faustregel“ bleibt die Begrenzung der Büro- bzw. Praxisnutzung auf eine einzige Wohnung, wie sie vorgefunden worden ist, aber richtig. Denn bei einer Zusammenlegung von zwei Wohnungen wird regelmäßig eine Nutzungseinheit entstehen, die über die in dem Gebäude vorhandenen Wohnungsgrößen hinausgeht und deshalb geeignet ist, den Wohnhauscharakter des Gebäudes und damit zugleich den Wohnfrieden in ihm zu beeinträchtigen. Insofern kommt der Zusammenlegung von zwei Wohnungen zu einem Büro oder einer Praxis eine gewisse (widerlegbare) Indizwirkung zu, dass der vorgegebene Rahmen überschritten wird.

Unter Anwendung dieser Grundsätze stellen die Praxisräumlichkeiten des Beigeladenen keine „Räume“ i. S. v. § 13 BauNVO mehr dar. Die geänderte Nutzung wird bei Umsetzung des Vorhabens für das betroffene Gebäude prägend werden und damit der spezifische Gebietscharakter für das einzelne Gebäude nicht mehr gewahrt. Bei der gebotenen typisierenden Betrachtungsweise erweist sich das Vorhaben als seiner Art nach generell geeignet, das Wohnen im hier festgesetzten Allgemeinen Wohngebiet zu stören.

Zwar bewegen sich die Praxisräumlichkeiten im zulässigen Rahmen entsprechend der beiden erörterten, nicht rechtssatzartig anzuwendenden „50 %-Regelungen“. So befinden sich neben der Praxis im Unter- und Erdgeschoss im ersten, zweiten und dritten Obergeschoss jeweils eine Wohneinheit und im Dachgeschoss und Spitzboden eine weitere Wohneinheit. Die Praxisräumlichkeiten stellen somit eine Nutzungseinheit neben vier Wohneinheiten dar, so dass weniger als die Hälfte der Anzahl der Wohnungen zur freiberuflichen Tätigkeit genutzt wird. Weiterhin verfügen die Aufenthaltsräume der Praxisräumlichkeiten nach der zur Baugenehmigung gehörenden Wohn- und Nutzflächenberechnung über eine Fläche von 135,74 m², so dass lediglich ein Drittel der Gesamtfläche der Aufenthaltsräume von 399,86 m² im Gebäude in Anspruch genommen und damit auch die zweite o. g. „50 %-Grenze“ deutlich unterschritten wird.

Im Rahmen der gebotenen Einzelfallbetrachtung ist dem Bauvorhaben jenseits dieser mathematischen Erwägungen zugutezuhalten, dass es von außen optisch nicht ohne Weiteres als Nichtwohnnutzung zu erkennen ist. (…)

Dennoch spricht nach Würdigung der Umstände des Einzelfalls Überwiegendes dafür, dass die Praxisräumlichkeiten die Wohnnutzung im Gebäude zurückdrängen und damit keine „Räume“ i. S. v. § 13 BauNVO mehr darstellen.

Mit einer Fläche ihrer Aufenthaltsräume von 135,74 m² stellt sich die Nutzungseinheit des Beigeladenen als wesentlich größer als sämtliche verbleibenden Wohneinheiten im Gebäude dar. Gemessen an der Fläche der Aufenthaltsräume ist die Wohneinheit im zweiten Obergeschoss mit 75,89 m² die größte. Die Praxisräumlichkeiten übersteigen damit die Größe der nach Aufnahme der beruflichen Nutzung noch tatsächlich im Gebäude vorhandenen Wohnungen wenigstens um das ca. 1,8-fache.

Dabei ist nicht darauf abzustellen, dass der Beigeladene mit der erstmaligen Aufnahme der Nutzung in den Räumlichkeiten im Erd- und Untergeschoss im August 2024 Räume in Anspruch genommen hat, die zuvor eine sich auf diese beiden Geschosse erstreckende Wohneinheit darstellten, so dass zum einen für den Praxisbetrieb nicht zwei Wohneinheiten zusammengelegt worden sind und zum anderen die Praxisräumlichkeiten nicht größer als die im Zeitpunkt vor Aufnahme der Tätigkeit im Gebäude tatsächlich vorhandenen Wohneinheiten sind. Vielmehr ist die Relation zwischen der Größe der Aufenthaltsräume der Praxis und der Aufenthaltsräume der nach Aufnahme der freiberuflichen Nutzung noch verbleibenden Wohneinheiten maßgeblich, weil allein diese Betrachtung des Ist-Zustandes im Hinblick auf die hier entscheidende Frage, ob die freiberufliche Tätigkeit die Wohnnutzung zurückdrängt und damit aus der Schicksalsgemeinschaft der Bebauungsplanunterworfenen ausbricht, aus Sicht der anderen Planbetroffenen erheblich ist und in diesem Zusammenhang der Größe einer aufgegebenen vormaligen Wohnnutzung keine Bedeutung zukommt.

(…)

Bei der gebotenen, über die vorgenannten „Faustformeln“ hinausgreifenden Betrachtung erweist sich das Vorhaben als seiner Art nach gebietsunverträglich.

Zwar setzt § 13 BauNVO einen wohnartigen und privaten Charakter der konkreten Berufsausübung nicht voraus. (…) Jedoch ist auch im Rahmen des § 13 BauNVO – was die in der Vorschrift beschriebenen Nutzungsarten angeht – im Hinblick auf die Gebietsverträglichkeit eines Bauvorhabens eine typisierende Betrachtungsweise geboten, die die üblicherweise mit derartigen Nutzungen einhergehenden Auswirkungen bereits berücksichtigt. Durch die Zuordnung von Nutzungen zu Baugebieten will der Verordnungsgeber die Anforderungen bestimmter Vorhaben an ein Gebiet, ihre Auswirkungen auf das Gebiet und die Erfüllung eines spezifischen Gebietsbedarfs zu einem schonenden Ausgleich bringen. Zum Ausgleich dieser oft gegenläufigen Ziele trifft § 13 BauNVO eine sachgerechte Regelung. Ausgangspunkt und Gegenstand der gebotenen typisierenden Betrachtungsweise ist das jeweils zur Genehmigung gestellte Vorhaben. Zu fragen ist, ob ein Vorhaben dieser Art generell geeignet ist, das Wohnen in einem Allgemeinen Wohngebiet zu stören. Gegenstand der Betrachtung sind die Auswirkungen, die typischerweise von einem Vorhaben der beabsichtigten Art, insbesondere nach seinem räumlichen Umfang und der Größe seines betrieblichen Einzugsbereichs, der Art und Weise der Betriebsvorgänge, dem vorhabenbedingten An- und Abfahrtsverkehr sowie der zeitlichen Dauer dieser Auswirkungen und ihrer Verteilung auf die Tages- und Nachtzeiten, ausgehen. Bei dem Kriterium der Gebietsverträglichkeit geht es um die Vermeidung als atypisch angesehener Nutzungen, die den Wohngebietscharakter als solchen stören. Ausgehend hiervon stellt sich die Arztpraxis des Beigeladenen in dem Allgemeinen Wohngebiet, welches nach Möglichkeit ein grundsätzlich ungestörtes Wohnen gewährleisten soll, und in dem hier überdies nach Nr. I 1.1 der textlichen Festsetzungen des geltenden Bebauungsplans Ausnahmen nach § 4 Abs. 3 BauNVO (…) nicht zugelassen sind, angesichts der typischerweise von der genehmigten Nutzung ausgehenden konkreten Auswirkungen auf die nähere Umgebung als gebietsunverträglich dar.

Denn mit der Baugenehmigung wird eine Behandlungskapazität von 265 Patienten zugelassen, die nach der Betriebsbeschreibung jeweils täglich in der Praxis zur oralen Einnahme eines Substituts erscheinen. Der Praxisbetrieb erfolgt dabei täglich bis in die frühen Abendstunden. Ausnahmen für Sonn- und Feiertage sind nicht vorgesehen, so dass der Betrieb die verfassungsrechtliche geschützte Sonntagsruhe (vgl. Art. 140 GG i. V. m. Art. 139 WRV) jedenfalls berührt. An Wochenenden und Feiertagen erfolgt der Betrieb sogar bis 20.00 Uhr und damit bis zu einer noch späteren Tageszeit als von montags bis freitags, wo die Praxis um 19.00 Uhr schließt. Diese Betriebszeiten sind für eine Arztpraxis in einem Allgemeinen Wohngebiet eher unüblich und müssen von den Anwohnern im Plangebiet – mögen dort auch bereits weitere freiberufliche, insbesondere heilkundliche Berufsausübungen vorhanden sein – nicht erwartet werden.

(…) verursacht der Praxisbetrieb im Plangebiet zwar kaum zusätzlichen Kraftfahrzeugverkehr. Er ist jedoch mit einem erheblichen und zudem täglichen – mag dieser weit überwiegend auch fußläufig sein – Zu- und Abgangsverkehr verbunden, der sich aufgrund der genannten für eine Arztpraxis ungewöhnlich hohen täglichen Anzahl an Patienten und ggf. zusätzlicher Begleitpersonen mit dem Gebietscharakter des hier festgesetzten Allgemeinen Wohngebiets nicht vereinbaren lässt. Dies wird durch die besonders kurze Behandlungsdauer je Patient von rund einer Minute noch verstärkt, deren Einhaltung zur notwendigen medizinischen Versorgung aller Patienten innerhalb der zugelassenen Betriebszeiten zwingend erforderlich ist und die dazu führt, dass der Praxisbetrieb – entgegen der typischen Erscheinungsform der in § 13 BauNVO genannten Nutzungen – zwangsläufig mit einem ständigen „Kommen und Gehen“ verbunden ist, wie es einer Wohnnutzung gerade nicht eigen ist, wodurch es zu einer „Überprägung“ derselben im betroffenen Gebäude kommt.